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10年过去，悉尼这些区房价没涨反跌？！
虽然悉尼大多数地区的房价不断刷新记录，但部分区却逆势而行，自2015年以来出现显著下跌。
PropTrack最新数据显示，其中一些公寓和独立屋的中位价在近10年间缩水接近100万澳元。
跌幅最明显的区域多集中在高密度开发区的公寓市场，尤其是靠近Parramatta和Ryde的公寓市场。
在Parramatta CBD、Rosehill和Harris Park等地，过去10年间的公寓价格出现明显下滑。North Rocks、Ermington和Carlingford的公寓也出现类似趋势。
Ryde区域内，例如Meadowbank、North Ryde和Epping的公寓房价亦有所下跌。PropTrack指出，这些区域在2010年代迎来了大量公寓项目, 开发量大幅提升，对房价形成压制。
许多买家当年以虚高价格购买楼花，但至今市场价格仍未‘追上’当年的预购水平。
在整体跌价排名中，排在前列的是悉尼西南的Austral和Catherine Field，目前Austral一套独立屋的中位价比2015年低了约96.25万澳元。
不过，专家指出，这一价格变化与房屋结构变化有关。
高级经济学家Eleanor Creagh表示，像Austral、Catherine Field和Denham Court这些绿地开发区，近年房产市场经历了从“大块农业地或半乡村式用地”，转向统一规划的小地块新兴住宅社区的转变，结构性变化使得中位价下降。
“这些区域现在大多是更小的地块、更实惠的住宅以及整合的‘地+房’套餐。在平均售价上，这类结构变化自然拉低了整体中位价。”
她指出，中位价并不等同于物业价值的全面下滑，因为它并未考虑交易房产类型的变化。
中介Bjay Paul指出，2015年前后，西南区的知名度较低，市场接受度有限。
“刚开始做的时候，连劝客户买总价60万澳元的地+房都非常难。现在，即便是100万澳元的，也卖得跟‘蛋糕’一样。”
“当年很多人根本没听说过这些地方，更别说兴建新房。”
Austral在2013年被纳入新州政府“西南增长区计划”，此后房屋项目快速兴起，推动当地住宅类型向小地块过渡。
Creagh表示，类似Box Hill和Oakville等原本以大型农地为主的区域，也经历了大量地块切割。
“土地一旦细分，市场上交易的多数是普通住宅，整体成交价格自然下降。即使每平方米价值没变，中位价也容易被拉低。”
同样出现中位价下跌的，还有悉尼中心的Haymarket公寓和Normanhurst的公寓。
中介Jack Williams表示，Haymarket近年大量新建项目推向市场，加剧供应，让买家选择增多，从而压低中位价。
“特别是在2020年代初期，大量新项目入市，改变了原有的价格结构。”
他也提到当地买家群体发生变化：“现在越来越多的年轻专业人士和缩小住房面积的家庭开始进场，不再是原本以海外买家和租户为主的格局。”
02
悉尼“禁区”正变成置业热土
这是一块破败的废地，还是买家的梦想？ 业主与开发商说，这段道路理应在城市房产阶梯上占据更高位置。
过去八年里，Babak Moini 在悉尼 Parramatta Road 一线砸下约 7000万澳元，理由很简单：这条道路不可能永远都是破败不堪的“碍眼之处”。
这位 Laser Clinics Australia 联合创始人寄望这笔投资在 Minns 州政府把该走廊列为下一个住宅改造目标后得到巨大回报——该项重新分区计划旨在为悉尼大幅提速住房供给。
“我押了个大注，因为政府不可能允许这段路一直这样下去，”Moini 对《澳大利亚金融评论》说。
“就连我这种业主都不愿意去那里——碎玻璃、钉板封窗的店铺。完全不符合悉尼的气质。它是悉尼的一块大‘疮疤’，必须要做点什么。”
这条连接悉尼市区与内西区 Annandale、Leichhardt、Stanmore 和 Summer Hill 的 23公里干道，大部分在 Moini 眼里一直是“禁区”，这些年他还多次与非法占住者周旋。
但在他看来，这里也是通往“镀金之城”的“锈门”。他已在走廊及周边街道投入数以百万计资金，布局店铺上盖住房、共居（co-living）与住宅等。
州政府的规划改划将允许从 悉尼大学（Camperdown 校区）经 Annandale 到 Stanmore、Summer Hill、Ashfield 边缘范围内，兴建最多 8000 套住房，这与 Inner West 区议会达成的协议相一致。
Moini 称这是首次出现“真正能让破败地块复活”的方案。他透露，自己位于 Annandale Parramatta Road 45-57号、8年前购入的地块，刚获批建设103间客房+一处商业空间，主要做学生公寓。他在该片区已建成的共居项目目前入住率达100%。
“过去8个月，我接到的收购询盘比之前8年加起来还多，因为大家都在押注这次变化，”他说。“这是人们想住的地方。”
屋顶与空域开发顾问 Warren Livesey 表示，政府方案将允许业主和开发商在现有物业之上加建——这在澳大利亚仍是较新的概念，目前仅有约2%屋顶空间被利用。
这将释放价值以“十亿计”的空域。“悉尼的空域是全世界最昂贵的。没有更多土地了，就必须向上建。这就像凭空创造价值，把负债变成资产。”
不过，Harris Tripp（Summer Hill）副董事 Michael Poynting 认为，该片区仍难与悉尼部分区域的宜居度比肩。
“它靠近铁路和交通，离市区也近，但（那段）Parramatta Road 一直是浪费的空间。除非是卖商铺或车场，否则不好卖。噪音也是问题。”
他称政府计划可能推升走廊沿线房产价值，但难以匹敌北岸或东区的价格。
“东区一些在建项目，房子 400万-500万澳元 很常见；内西这边也就100万左右——这就是买家愿付的价格差异。”
CBRE 新州开发部董事 Alex Mirzaian 说，Parramatta Road 与悉尼其他交通要道（如 Military Road、Princes Highway）处在同一档次，且CBD 边缘区域正在起飞。
“Annandale 任何开发地块一上市，就像热蛋糕一样抢手，”他说。“对家庭买家而言，100万-150万澳元的单元房仍很有市场。这里有交通、有水域，离 CBD 10分钟。关键在于交易条款与时间，而不在于 Parramatta Road 的名声。”
他补充，紧挨市区、公园、水域与 Bay Run 等热门区域，会让开发商与自住买家都愿意在此出手。“大型开发的关键是‘三S’：station（车站）、school（学校）、shop（商店）……再加上一个好去处可以居住、就餐与玩乐。”
金融科技企业家 Vincent Turner 在 2016年以 130万澳元购买了 Camperdown Parramatta Road 与 Booth Street 路口一栋公寓的五楼两居。他称该房可望市景，附近有漂亮的公园，乘公交 10分钟到市区。
“我刚好在重新分区的边界内。我今天早上特地确认了一下，然后小跳了个舞，”他说。
03
抓紧捡漏！澳洲首府城市中，仅剩73个城区房价低于$60万，悉尼堪培拉已清零…
据RealEstate网站报道，在澳洲各大首府城市中，房价低于60万澳元的城区如今只剩下73个，这成为住房负担能力持续恶化的最新信号。
PropTrack的最新分析显示，截至今年8月，在澳洲各大首府城市中，只有73个城区 的独立屋中位价不超过60万澳元。
这一数字与仅仅一年前相比变化惊人——当时还有160个城区入榜，而这一骤减主要是由于阿德莱德、珀斯和布里斯班的房价飙升。
对于许多人来说，曾经的“买一幢带后院的房子”的澳洲梦正变得愈发遥不可及。
不断上涨的房价，尤其是在首府城市，让首次置业者进入房市的难度日益加大。
根据PropTrack房价指数，今年8月澳洲首府城市的综合独立屋中位价已达到109.5万澳元。
而澳洲统计局的最新数据显示，截至今年6月，澳洲自住业主的平均房贷为67.8万澳元。
尽管澳洲统计局的平均房贷数据涵盖了独立屋、公寓及其他住房类型，但也反映出当下许多澳洲人的实际承受能力。
入榜的73个城区，大多数位于各大城市的边缘地带，这些地区的房价通常相对可负担。
达尔文是榜单上入榜城区最多的首府城市，共有18个城区的独立屋中位价不超过60万澳元，包括Durack、Gunn和Woodroffe等地。
而在悉尼和堪培拉，自去年及今年起，已没有任何城区的独立屋中位价在60万澳元或以下。
珀斯的变化最为剧烈，从2024年8月的52个城区骤减至今年的12个。
今年上榜的城区包括西南部的Greenfields和Mandurah，东北部的Midland，以及东 南部的Armadale和Camillo。
在布里斯班，入榜城区从去年的29个锐减至今年8月的5个，包括Russell Island、 Macleay Island，以及位于Ipswich地区的Toogoolawah和Laidley，还有北部城区 的Brendale。
阿德莱德的入榜城区也明显减少，从去年的34个降至今年的14个。 除了位于西部的Woodville Gardens外，其余均在阿德莱德的北部地区，如Davoren Park、Salisbury North和Munno Para等。
墨尔本则有15个城区入榜，其中绝大多数位于西部，包括Wyndham Vale、Melton South和Brookfield。
霍巴特有9个城区的独立屋中位价不超过60万澳元，包括Glenorchy、Rokeby和New Norfolk。
此前，PropTrack的住房可负担性指数显示，澳洲的住房可负担性已跌至有记录以来的最差水平。
该研究于去年9月发布，显示在短短几年间住房可负担性急剧下降，如今家庭能够负担得起的住房比例创下历史新低。
为缓解住房负担压力，澳洲联邦、各州及领地政府一直在通过增加首次购房者补助、扩大住房供应等方式来应对。
大多数专家一致认为，增加新房建设、扩大住房供应是解决澳洲住房可负担性问题的最佳途径，但不少人怀疑短期内相关举措能否带来实质性改善。
这意味着，未来在首府城市中以60万澳元或以下价格买到独立屋的难度只会更大，购房者将被迫进一步远离市中心，或转向公寓及其他更为经济的住房类型。
03
祖辈“就近带娃”带火豪华大三房公寓，推高热门区单价
在墨尔本和悉尼，一些“祖辈想住”的热门城区，豪华与三卧室公寓价格涨幅领跑，两城整体公寓价格分别在过去一年微跌0.4%与持平的背景下，局部区域仍录得可观增幅。中介称，缩宅（downsizer）买家增多、合适房源稀缺，是推升价格的主因。
位于墨尔本内东、绿树成荫的 Ashburton（距CBD约12公里）近三个月公寓上涨5.9%，中位价134万澳元（数据来源：Cotality）。
Abercrombys 合伙人 Simon Curtain 指出，越来越多祖父母卖掉郊区大宅，搬到靠近商店、学校、孙辈的高端公寓：“人口在老龄化。两个人住在50坪（约50平方？原文应为50 squares/平方面积口误，意指超大房）的房子，从能源供暖看都不合理。把这样的房子让给有孩子的家庭更合适。促使他们搬家的，是对口的地段与高品质感。”
他称，缩宅需求叠加 Ashburton 的“极佳区位”，共同推升公寓价值。
悉尼内西滨水、与 Balmain 相邻的 Rozelle，近三个月公寓涨幅全市最高达7.4%。Balmain Realty 的 Nick Van Venrooy 表示，房源短缺正推高当地价格：
“很多本地业主不再适合住大宅，想就地换到更合适的公寓，不想牺牲空间、也不想离开社区。”
该区买家既有缩宅者，也有寻求更大公寓的自住客。
与此同时，高收入社区对新增中高端公寓的抵触仍在。面对一些富裕区居民将新项目斥为“离谱”“碍眼”，新州规划厅长 Paul Scully 反击称，他们“简直是在争当没有孩子和孙辈的第一个城区”。开发商则表示，面向高端买家的项目更易实现可行的利润率。
悉尼北岸的富裕区近三个月公寓回落：Milsons Point（-6.7%）、McMahons Point（-6.1%）、Kirribilli（-5.7%）、Lavender Bay（-4.2%）。墨尔本 Toorak 亦跌 -4.7%。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 解释，主要因可负担性约束：买家更倾向把预算投入独立屋或其他区域更大的公寓。
“在北悉尼、Hornsby 或东区，同样价位能买到的体量，不如内西等地百万级的大三房来得有吸引力——既适合年长买家，也能容纳年轻家庭。”
她补充，墨尔本 Carlton 等区的回落，和过去十年小户型、期房过量供应、此类产品受欢迎度下降有关。
Owen 指出，三卧室公寓在悉尼和墨尔本都相当稀缺，因此更抗跌、更保值。
“如果在某些市场里，只有豪华或小体量精品项目是可行的，那总比没有新供给要好。高收入、年长的缩宅者先搬入高端公寓，释放原有独立屋，会通过‘过滤效应’改善整体供给，对更广人群都有帮助。”
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